Курортный бульвар,12 — памятник истории и культуры (объект культурного наследия) регионального значения «Гостиница Зипалова» постройки начала XX века.

Здесь располагалась одна из старинных гостиниц Кисловодска. В 1880 году владельцем приобретенного у казны пустопорожнего участка земли напротив Нарзанной галереи стал Леонид Николаевич Зипалов, который решил выстроить рядом с гостиницей Смирнова собственные меблированные номера для приезжих посетителей. С этой целью Зипалов около 1881 года по проекту старшего архитектора Терской области В. И. Грозмани построил на участке два дома — длинный и короткий, которые имели тридцать шесть номеров. От Нарзанной галереи до центрального входа в новую гостиницу была проложена удобная широкая дорожка из каменных плит.

Два двухэтажных кирпичных дома на каменном ступенчатом основании были построены в стиле классического направления эклектики. Первое строго симметричное протяженное здание, которое занимало большую часть участка, имело три высоких ризалита — центральный на три арочных окна и два боковых по два арочных окна. Ризалиты завершались аттиками с круглым слуховым окном и килевидной бровкой.Над карнизом была устроена балюстрада. Ризалиты также имели выступающие карнизы с зубцами. Нижний этаж здания был рустован. Главный фасад короткого здания был более скромен; он имел входную лоджию на нижнем этаже, где находился магазин, а его верхний этаж имел три пары окон, разделенных лопатками. Окна были украшены наличниками с замками. Над карнизом тоже проходила балюстрада. А центральную часть фасада украшал аттик (декоративная стенка над карнизом) с круглым слуховым окном и килевидной бровкой.

Среди 36 номеров гостиницы Л. Н. Зипалова было много номеров с отдельными спальнями. Кухни при заведении не было, так как рядом находилась приличная Казенная ресторация. Одну неделю, в конце августа 1896 года здесь проживал знаменитый писатель и драматург Антон Павлович Чехов (в память этого события в 1973 году на стене здания у входа была повешена мемориальная доска).

К началу двадцатого века зипаловская гостиница на улице, которая называлась Воронцовским подъездом (ныне — продолжение Курортного бульвара) имела уже сорок пять номеров, цена которых составляла от двух до пяти рублей в сутки. Владелец гостиницы Леонид Николаевич Зипалов скончался около 1902 года и заведение перешло в руки его наследников.

К 1910 году бывшую гостиницу Зипалова на Воронцовской улице приобретает некто В. Колосов, возможно, служащий кисловодского отделения Азово-Донского банка. Официальной владелицей гостиницы является его супруга — Надежда Васильевна Колосова. В небольшом здании действовал магазин Г. И. Исмаилова, затем — братьев Ризаевых, а потом Василия Семеновича Кузнецова, а в промежутке между домами находился киоск с парикмахерской.

В советское время в бывшей гостинице был устроен пансионат «Кисловодск». 

Сегодня здание принадлежит ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск». На втором этаже расположился пансионат санатория «Нарзан», помещения первого этажа сдаются в аренду под объекты торговли и услуг.

В 90-е арендатор подвальных помещений пристроил позади архитектурного памятника дополнительные помещения из кирпича. Затем удивительным образом пристройка к объекту культурного наследия была узаконена и… оформлена в собственность бывшим арендатором. Поразительные явления имели место в те лихие годы!

Однако долгое время два собственника мирно сосуществовали, на прилегающей территории, которая к слову примыкает к руслу реки, легкие элементы благоустройства огораживали участок (между прочим, муниципальный), создавая летнюю площадку кафе.

«Курортное управление» не видело необходимости конфликтовать с «соседями», поскольку ими не нарушались пункты охранного обязательства, возложенного на холдинг министерством культуры Ставропольского края, по охране, эксплуатации и содержании объекта культурного наследия. Более того, раз уж пристройка внесена в технический план здания и даже в том самом охранном обязательстве значится, как элемент памятника, хоть и диссонирующий («Диссонирующими элементами «ПАМЯТНИКА» являются: кирпичная пристройка (литеры «а», «а1» и «а3») со стороны западного фасада «ПАМЯТНИКА»…» — cit.), то разумеется, что и у собственника пристройки должно быть подобное обременение по охране здания. Но есть ли оно на деле – пока остается загадкой.

Это замечание в беседе сделала начальник юридического отдела ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» Мария Васильева. Встретиться с ней, как и с начальником производственно-технического отдела Дмитрием Востриковым, нас вынудила неожиданная активность на описываемой территории. Уже несколько дней там ведется демонтаж кровли над пристройкой и какие-то земляные работы на прилегающем участке. Как рассказали нам представители холдинга, прежний собственник продал пристройку новому владельцу, а тот, не откладывая в долгий ящик, затеял бурную деятельность.

Непонятна правовая основа проведения этих строительных работ, ведь пристройка, несмотря на принадлежность другому собственнику, является уже неотъемлемой частью памятника. И на то, чтобы проводить реконструкцию здания (а по нынешнему законодательству нет такого понятия, как отдельная пристройка – есть объект в целом) требуется экспертиза, масса разнообразной документации.

Юрист холдинга Мария Васильева объяснила, что согласно охранному обязательству, а также в связи с тем, что строение находится в первой охранной горно-санитарной зоне, здесь даже малейшие изменения недопустимы без согласования с контролирующим органом, коим является Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия. Даже на покраску фасадов холдингу около года пришлось оформлять разрешительную и проектную документацию, а тут возле памятника вдруг безо всякого предупреждения заработала тяжелая техника. Причем, как пояснила Мария Александровна, непонятна правовая основа проведения этих строительных работ, ведь пристройка, несмотря на принадлежность другому собственнику, является уже неотъемлемой частью памятника. И на то, чтобы проводить реконструкцию здания (а по нынешнему законодательству нет такого понятия, как отдельная пристройка – есть объект в целом) требуется экспертиза, масса разнообразной документации. Холдингу, как собственнику объекта, ничего не известно о том, что новый собственник пристройки (к слову, на данный момент нет сведений, кто он, вообще) проводил работу по получению всех необходимых разрешений. Несмотря на то, что основным управляющим и эксплуатирующим субъектом является ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск», затребовать документацию у прыткого «соседа» они не могут. Однако по охранному обязательству они должны незамедлительно сообщить о неправомерных действиях в Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия. Именно это руководство холдинга и сделало на минувшей неделе. Для понимания прилагаем выдержку из текста обращения:

«Пунктом 9 охранного обязательства предусмотрена обязанность собственника Памятника незамедлительно извещать Госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве нанесшим ущерб Памятнику, предмету охраны, зоны охраны, или создающим угрозу нанесения ущерба.

Настоящим доводим до Вашего сведения, что на территории, прилегающей к Памятнику, в непосредственной близости от здания «Гостиница Зипалова» проводятся строительные и ремонтные работы капитального характера.

Сведений о том, что строительство и проведение ремонтных работ согласовано с управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия у нас не имеется».

Вместе с руководством ООО «Курортное управление (холдинг) г. Кисловодск» с нетерпением ждем реакции надзорного органа. Однако и администрацию Кисловодска должно заинтересовать происходящее, ведь земельный участок вдоль реки, на котором мы зафиксировали проведение каких-то работ, принадлежит городу, а собственнику пристройки предоставлен в аренду. Причем, находясь в пределах 100 м от объекта культурного наследия, а также в первой охранной горно-санитарной зоне и вблизи русла реки, этот участок не подлежит никаким манипуляциям без согласования с рядом контролирующих органов. И у представителей холдинга и у нас, журналистов, наличие таких законных согласований вызывает сомнение. Тем не менее, новый собственник чувствует себя вольготно. Когда корреспондент, к слову, находясь на муниципальной земле, выполнял фотосъемку проводимых работ, некто, назвавшийся владельцем, заявил, что запрещает фотографировать его частную собственность. Только предъявление журналистского удостоверения и ссылка на закон о СМИ умерили пыл ретивого собственника.

В общем-то, новый владелец, вероятно, не слишком хорошо осознает, в каком положении он оказался. Не повторяясь более об особом статусе этой территории, предполагаем, что в сложившейся ситуации, видимо, встанет вопрос уже не только начавшихся строительных работ, но и законности этой пристройки в принципе. Даже по технике пожарной безопасности ее там быть не должно, поскольку она напрочь перекрыла эвакуационные выходы из здания.

При том пристальном внимании Федеральной власти, какого удостоен в последнее время Кисловодск и его уникальная архитектура, нет сомнений, что никакого строительного безобразия на этой территории допущено не будет. Но, тем не менее, считаем, что необходимо оперативное вмешательство всех ответственных органов и ведомств, пока новоявленные владельцы не запустили необратимых процессов.

Призываем администрацию города и прокуратуру обратить свой взор на происходящее и незамедлительно разобраться, по какому праву очередной делец посягает на сохранность культурного наследия нашего прославленного курорта.

Эльвира Орлова